Mardi 19 juin, l' Union Sociale pour l'Habitat de Bourgogne-Franche-Comté, conduite par son président Eric Philippart, sa Vice-Présidente Marie-Hélène Ivol, ses directeurs Anne Schwerdorffer de Franche-Comté et Emmanuel Bouet de Bourgogne, une délégation de ses adhérents : François-Xavier Dugourd pour ORVITIS, Jean-Luc Labourey pour Habitat 25, Eric Campoy pour l'office auxerrois de l'habitat, Karine Lascols pour Domanys, Jean-Sébastien Paulus pour Territoire habitat 90, s'est mobilisée pour porter un message uni aux sénateurs et députés de BFC. Les élus régionaux, sensibles à ce sujet d'actualité, ont répondu présents à ce rendez-vous : 8 sénateurs et 4 députés. Invités par la sénatrice du Jura Sylvie Vermeillet, les sénateurs (-trices) Marie-Christine Chauvin, Jean-Paul Emorine, Anne-Catherine Loisier, Jean-François Longeot, Nadia Sollogoub, Dominique Verien et Marie Mercier ainsi que les député(e)s Yolaine de Courson (représentée), Eric Alauzet, Annie Genevard et Didier Martin, ont échangé sur l'avenir du logement social sur le territoire.

Face à une perte de ressource annoncée à hauteur de 70 M€ à l'horizon 2020 pour les bailleurs de la région, l'USH BFC a rédigé 6 propositions d'amendements à la loi Élan pour maintenir des investissements qui permettent de préserver la qualité de vie sur le territoire.

Loin d'un monologue stérile, les échanges avec les élus étaient concrets et argumentés. Les difficultés suivantes ont été abordées :

- Le seuil de 15 000 logements par bailleur, néfaste aux territoires peu peuplés
- La baisse de l'emploi dans la construction
- La garantie des emprunts par les collectivités territoriales
- Le contexte du marché de l'offre et de la demande en BFC, marché dit « détendu », à l'inverse de la capitale
- La rigidité des lois qui ne permettent pas une gestion de proximité
- La déshumanisation de certains quartiers
- Les services associés à la gestion des HLM
- La mixité sociale
- Le vieillissement et la paupérisation de la population
- Les rôles des architectes et des architectes des bâtiments de France

Dans la salle, si les avis étaient contrastés, la plupart des élus se sont montrés inquiets pour leur territoire. De son côté, la majorité, qui a rappelé que ces lois avaient été longuement étudiées au préalable, a pourtant souhaité être régulièrement informée de l'évolution de la situation en région. L'USH BFC qui s'était déjà mobilisée pour alerter les autorités sur les conséquences négatives de ces lois, sur l'économie et la société de demain, a bien entendu le message !

Le logement social en BFC : Etat des lieux

Une région marqué par la détente locative (logt public et privé) avec des polarités urbaines plus tendues
→ Une démographie régionale très faible (+0,07 % par an entre 2009 et 2014) ;
→ Un taux de vieillissement important (20,7 % de plus de 65 ans ; 18,2 % au national) ;
→ Un taux de paupérisation significatif (56 % de foyers APLisés dans le parc social ; 50 % au national) ;
→ Un marché immobilier (public et privé) globalement détendu (9,5 % de vacance totale, taux le plus élevé de France) malgré l'existence de pôles urbains en tension ;
→ Une surproduction de logements coûteuse pour les fonds publics – confusion entre politiques de construction et politique de l’habitat (cf. manifeste territoires détendus). 

un acteur de premier plan dans l’économie régionale
→ 32 organismes, dont 23 bailleurs qui gèrent un parc de logements HLM ;
→ 185 000 logements gérés ;
→ Environ 350 000 personnes logées, soit près de 15% de la population régionale ;
→ Plus de 500 M€ d’investissement par an à aujourd’hui, soit 10 % de la production régionale ;
→ Soit près de 7000 emplois directs et indirects générés par la production ;
→ 3700 collaborateurs.

Conséquence du PLF 2018 et de la RLS :

une réduction nationale de l’investissement productif
→ Au niveau national, une perte de recette de 800 millions d’euros en 2018 et 2019, puis de 1,5 Md€ à partir de 2020 ;
→ Une mise en œuvre de la RLS prévue par la loi au 1er février 2018, mais repoussée pour des raisons techniques à fin juin.

une réduction de l’investissement productif en BFC
Dans un contexte de marché locatif détendu avec 10 % de vacance, les organismes HLM de BFC sont très impactés :
→ La perte de ressource due à la RLS est estimée à 35 M€ pour 2018 et 2019, et elle serait de 70 M€ en 2020 ;
→ L’autofinancement des organismes diminue de 50 % ; les organismes sont en réelle difficulté pour boucler les budgets 2018, 2019 et 2020 ;
→ Les investissements 2018 sont globalement maintenus (baisse de 30 M€) du fait des engagements de travaux lancés en 2017, mais réduction des commandes pour 2019.

une réduction de l’investissement productif drastique en 2020 pour la commande publique HLM en BFC
En 2019, poursuite de la baisse des capacités d’investissement, malgré les effets des mesures de péréquation et d’accompagnement de la CDC. En 2020, avec une RLS estimée à 70 M€ et un taux de TVA maintenu à 10 %, la diminution estimée des investissements (passage de 500 M€ à 350 M€) pourrait entraîner la perte d’un grand nombre d’emplois dans le bâtiment :
→ 25 % de la capacité d’investissement en moins => + de 1 000 emplois perdus ;
→ 50 % de la capacité d’investissement en moins => de 2000 à 3000 emplois perdus.

Le projet de loi Elan

Pas de prise en compte de l’état de la demande locative et de l’hétérogénéité des territoires dans le projet de loi
→ Si nous partageons l’objectif de réformer le logement social, nous regrettons parmi de nombreux points, l’absence de prise en compte des marchés immobiliers dans une loi dont la finalité serait d’améliorer la productivité des bailleurs sociaux pour créer un choc de l’offre locative.
→ Nos territoires ont davantage besoin d’habitats qualitatifs et inventifs, qui associent services et logements plutôt que de volumes massifs de production ;
→ La question de la régionalisation de la politique de l’habitat est centrale, pour pouvoir piloter une politique d’aménagement qui offre un habitat diversifié et autorise le droit à l’expérimentation ;
→ La place des collectivités locales est insuffisante dans l’élaboration et la conduite des politiques locales de l’habitat.

Le recours à la multiplication de la vente de logements comme outil de création de fonds propres
→ C’est clairement un facteur majeur de désagrégation du modèle économique du logement social : après la création du FNAP, de la RLS et demain l’auto portage, la vente de logements HLM va très fortement impacter la production des organismes.
→ Que dire de la vente de logements en secteur détendu si ce n’est qu’il faudra trouver des acquéreurs potentiels malgré des prix faibles !
→ Le logement HLM est à la croisée des chemins entre la France et l’Europe avec le risque de voir émerger des solutions néo libérales qui remettraient en cause son modèle historique au profit d’une logique de financiarisation de leur fonctionnement ! En fonction des ressources mobilisables sur le territoire, les objectifs sont :
→ Retendre les marchés de l’immobilier public et privé et définir des objectifs opérationnels de constructions, réhabilitations, démolitions, pluri annuels et concertés ;
→ Investir la question de l’habitat pour les personnes âgées et travailler sur le développement des services ;
→ Construire une approche concertée et étayée des besoins nécessite une implication forte des élus locaux. Piste d’amendement : à titre expérimental, faire de la région et des collectivités locales les pilotes de politiques locales concertées de l’habitat, en coordination avec l’Etat.

Nos propositions :

Resserrer les marchés du logement et renouveler l’offre de logements
En fonction des ressources mobilisables sur le territoire, les objectifs sont :
→ Retendre les marchés de l’immobilier public et privé et définir des objectifs opérationnels de constructions, réhabilitations, démolitions, pluri annuels et concertés ;
→ Investir la question de l’habitat pour les personnes âgées et travailler sur le développement des services ;
→ Construire une approche concertée et étayée des besoins nécessite une implication forte des élus locaux. Piste d’amendement : à titre expérimental, faire de la région et des collectivités locales les pilotes de politiques locales concertées de l’habitat, en coordination avec l’Etat.

Associer logement et services, pour répondre aux besoins des locataires et générer de nouvelles recettes d’exploitation
→ En territoires détendus, les organismes Hlm font du service au locataire, un atout associé au logement qui constitue une offre globale packagée. C’est le cas des projets de résidences séniors services.
→ L’objectif est de sécuriser les revenus existants des organismes, de répondre à des besoins récurrents et de renforcer l’attractivité de l’organisme en personnalisant les services de proximité.
→ Ces services (exemples : conciergerie, blanchisserie, repas à domicile, « bricologue » etc.) doivent pouvoir être facturés par l’organisme qui consolide ainsi sa présence locale et soutient le tissu associatif.

Associer logement et services, pour répondre aux besoins des locataires et générer de nouvelles recettes d’exploitation
Pistes d’amendement :
→ Permettre l’innovation en matière de services associés au logement en assouplissant le cadre règlementaire Hlm ;
→ Elargir l’objet social des organismes Hlm pour leur permettre d’être des « entreprises générales de services d’intérêt territorial ».

Restructurer le tissu en tenant en compte des territoires
La logique d’adossement à un groupe méconnait la situation singulière de nos territoires périphériques. Nous devons réorganiser la production HLM en privilégiant l’intérêt commun, en optimisant les compétences métiers, à des mailles géographiques adaptées. Piste d’amendement : le critère de taille minimale de 15 000 logements peut s’avérer contreproductif. Il faut privilégier la cohésion territoriale en préservant les organismes dont la taille est adaptée aux contraintes territoriales.

Tirer les conséquences de la vacance et de la faiblesse des revenus
La vacance résulte essentiellement de la désindustrialisation et de politiques publiques trop longtemps indifférenciées. La faiblesse des revenus immobiliers induit des valeurs immobilières très faibles, voire nulles. Or, la démolition et l’absence de retour sur investissement de la réhabilitation grèvent massivement les fonds propres des organismes. Cette réalité spécifique doit être prise en compte. Plusieurs moyens pourraient être expérimentés : → La création d’une structure de défaisance ayant vocation à accueillir le patrimoine sans valeur (public et privé, notamment en cœur de ville) et à prendre en charge sa démolition ; → La dissociation de la propriété d’avec l’exploitation, dans la vie du logement ; Piste d’amendement : Expérimenter en secteurs détendus des projets et des programmes de remise en tension des marchés de l’habitat.